土拍回暖,杭州房价天花板应该是多少?

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NO.1 杭州开发商等待一个“特殊机遇”。

今天未来科技城212地块,双限价精装3.49w,由中粮竞得,

刚刚问了土拍相关的朋友,这个项目几乎没有什么利润率

但它是个粮仓项目(不愁卖项目)。

也就是说按照3.49w的价格不愁卖,好处是:快的话2020年这个楼盘就能开预售,资金流就能滚起来。

假如没有双限价,这个项目绝对可以卖更高的价格。

其实年底过了之后开发商手里资金充裕,外加未来科技城的房子,这个项目对于中粮来说,就当养流水,养团队。

毕竟比起不赚钱,更可怕的是手上团队和资金没法盘活。

开发商们已经处于“成本压榨”时期,当然房子质量会不会更差是另外回事。

所以,杭州开发商都在等一个契机,那就是:局部松动的限价。

真实演绎投资界的一句老话,“当闪电打下来的时候,你必须在场”。

NO.2 价格与政治排位密不可分。

聊新房价格天花板之前,首先需要知道的是,杭州的板块“定价权”掌握在官方手上。

那么,整个杭州的最高价格应该在多少比较合适?

永远不能超过上海等一线城市,这是政治站位。

原则上是某种资源的排级,比如北京的权利、上海的金融、深圳的科技、广州外贸、杭州互联网。

互联网想要干掉金融,留下就是一地鸡毛,回过头在看p 2 p。

或许粗犷的来说,住房不炒背景下,城市价格的高低就是产业站位高低。

NO.3 很长一段时间将是69800元/�O。

杭州整体板块最高均价应该是多少?我指的是新房均价,而非合院等特殊物业形式的价格。

我觉得要满足2个条件:

一是最好板块的最好位置,并且赋予了特殊规划的地块。

二是价格有人愿意为其买单。

这样的房子,将被作为定价中心,他极大可能影响周边房子定价,比如奥体核心、亚运村、江河汇。

目前杭州新房最高价格为:仁恒滨江园70800元/�O,个人认为这是特例:因为供应普遍是170-250方的特大户型。

其次是成交总价值最的江河汇、城站旁的御品及新世界望江商住双限价(精装)69800元/�O。

原则上不应该有固定天花板,

江河汇和新世界上市还需1-2年时间,刚好卡在亚运前期,

在限价这个维度不变,浮动的天花板应该在6.98w上下,个人觉得差不多了。

楼市点评

T H E O P E N I N G

杭州楼市全景图

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